Procesul-verbal de predare-primire și garanția: cum le folosești

Cele mai multe neînțelegeri de la sfârșitul unei închirieri sunt despre garanție: cât se reține, pentru ce și cine dovedește ce. Răspunsul ține aproape mereu de două hârtii: procesul-verbal de la intrarea chiriașului și cel de la ieșire. Ghidul explică ce trece în fiecare, cum le compari și cum închizi garanția fără discuții lungi.

Regulile sunt din Codul civil (art. 1.787, 1.788, 1.802, 1.810, 1.814, 1.821–1.823) și din Codul fiscal (art. 84^1). Legăturile spre surse sunt la finalul paginii. Ghidul nu ține loc de consultanță juridică.

De ce contează procesul-verbal de predare

La încetarea contractului, chiriașul are obligația să restituie locuința în starea în care a primit-o, cu excepția a ce s-a deteriorat din cauza vechimii (Codul civil, art. 1.821 alin. (1)). Problema e că „starea în care a primit-o” trebuie dovedită.

Aici intervine o regulă importantă: până la proba contrară, se prezumă că chiriașul a primit locuința în stare bună de folosință (art. 1.821 alin. (2)). Dacă la intrare nu ai consemnat nimic, se pornește de la ideea că totul era în regulă. Un proces-verbal de predare detaliat te ajută pe tine, dar și pe chiriaș: o zgârietură consemnată la intrare nu i se mai poate imputa la ieșire.

Procesul-verbal nu e cerut expres de lege, dar e cea mai simplă probă. Fă-l în două exemplare, semnate de amândoi, și trece-l ca anexă la contract.

Ce trece în procesul-verbal de predare

• Data și părțile. Data predării, numele proprietarului și al chiriașului, adresa locuinței și numărul contractului.
• Cheile. Câte chei, cartele sau telecomenzi predai, pe fiecare tip: ușa de la intrare, interfonul, cutia poștală, boxa, poarta.
• Indexurile contoarelor. Curentul, gazul, apa rece și caldă, repartitoarele de căldură, cu data citirii. Sunt baza pentru împărțirea facturilor la intrare și la ieșire (vezi ghidul despre utilități).
• Bunurile, cameră cu cameră. Mobilierul, electrocasnicele, corpurile de iluminat, perdelele, fiecare cu starea lui: nou, bun, uzat, cu defecte.
• Defectele existente. Pereți pătați, gresie crăpată, o ușă de dulap care nu se închide, un geam fisurat. Notează-le cu aceeași atenție cu care le-ai căuta la ieșire.
• Fotografiile. Fotografii datate cu fiecare cameră și cu fiecare defect, păstrate de amândoi. În procesul-verbal se poate scrie că fotografiile fac parte din el.
• Semnăturile. Ambele părți, pe fiecare exemplar.

Locuința se predă cu toate accesoriile ei, în stare bună de folosință (art. 1.787). Ce nu funcționează la predare ori repari înainte, ori consemnezi, ca să știți amândoi de la ce porniți.

Uzura normală și pagubele

La ieșire, chiriașul răspunde pentru degradările din timpul folosinței, inclusiv pentru cele produse de incendiu, dacă nu dovedește că s-au produs fortuit (art. 1.822 alin. (1)). Răspunde și pentru stricăciunile produse de familia lui, de sublocatar sau de alte persoane cărora le-a permis accesul în locuință (art. 1.822 alin. (2)).

Nu răspunde însă pentru ce s-a deteriorat din cauza vechimii (art. 1.821 alin. (1)). În practică, diferența arată cam așa:

De obicei uzură normală	De obicei pagubă
vopseaua ușor decolorată după câțiva ani	pereți desenați sau găuriți în multe locuri
covorul tocit în zona de trecere	arsuri sau pete care nu se mai scot
garnituri sau becuri care se schimbă des	un electrocasnic stricat prin folosire greșită
balamale slăbite după folosință îndelungată	ușă sau geam spart

Tabelul e orientativ. Contează vechimea bunului, durata închirierii și ce scrie în procesul-verbal de predare.

Mai e o categorie: reparațiile locative. Reparațiile mici, de întreținere curentă, care rezultă din folosința obișnuită, sunt în sarcina chiriașului, dacă nu ați convenit altfel (art. 1.788 alin. (2) și art. 1.802). Reparațiile mari, necesare ca locuința să rămână bună de folosit, sunt ale proprietarului (art. 1.788 alin. (1)).

Garanția: ce spune legea și ce spune contractul

Codul civil, în capitolul despre locațiune, nu fixează suma garanției în bani și nici termenul în care se restituie. Le stabilește contractul. Câteva reguli din lege totuși se aplică:

• dacă, după expirarea contractului, chiriașul rămâne și se consideră încheiat un nou contract prin tacita relocațiune, garanțiile rămân valabile (art. 1.810 alin. (1));
• dacă vinzi locuința, cumpărătorul preia drepturile din garanțiile date de chiriaș, în condițiile legii (art. 1.814).

O clauză bună de garanție spune: suma, pentru ce se poate reține (chirie neplătită, utilități neplătite, pagube peste uzura normală), cum se constată pagubele (prin compararea celor două procese-verbale) și termenul de restituire. Vezi și ghidul despre contract.