Model de contract de închiriere: ce trebuie să conțină

Un contract de închiriere bun nu e cel mai lung, ci cel care răspunde dinainte la întrebările care apar oricum: cine repară centrala, cine plătește întreținerea, cât preaviz dă fiecare, ce se întâmplă cu garanția la plecare. Ghidul trece prin clauzele de care ai nevoie la închirierea unei locuințe și arată, pentru fiecare, ce spune Codul civil când contractul tace.

Regulile vin din Codul civil, la capitolul despre locațiune (art. 1.777–1.835), cu secțiunea despre închirierea locuințelor (art. 1.824–1.835). Legăturile spre surse sunt la finalul paginii. Ghidul nu ține loc de consultanță juridică; pentru o situație neobișnuită, cere părerea unui avocat sau a unui notar.

Forma contractului

Locațiunea se consideră încheiată din momentul în care părțile s-au înțeles asupra bunului și asupra prețului (Codul civil, art. 1.781). Legea nu cere o formă anume, dar în practică îți trebuie un contract scris, din două motive:

• trebuie să îl înregistrezi la ANAF, cu formularul C168, în cel mult 30 de zile de la încheiere (Codul fiscal, art. 83 alin. (5));
• contractul scris și înregistrat la ANAF, ca și cel încheiat la notar, este titlu executoriu pentru plata chiriei (Codul civil, art. 1.798).

Despre înregistrare găsești detalii în ghidul despre C168.

1. Părțile

Contractul numește proprietarul (în lege, „locatorul”) și chiriașul („locatarul”), cu datele de identificare ale fiecăruia: numele, actul de identitate, domiciliul. Aceleași date îți trebuie la completarea formularului C168.

Dacă locuința are mai mulți proprietari, semnează toți, iar contractul desemnează proprietarul care îl înregistrează la ANAF (Codul fiscal, art. 83 alin. (5)).

Cine mai locuiește în casă. Dacă nu interzici prin contract, și alte persoane pot locui cu chiriașul. Ele răspund solidar cu el, pe durata folosinței, pentru obligațiile din contract (Codul civil, art. 1.832). E util să treci în contract persoanele care se mută împreună cu chiriașul.

2. Locuința

Descrie locuința astfel încât să nu existe dubii: adresa completă, numărul de camere, suprafața, dependințele (boxă, loc de parcare), dotările principale. Lista detaliată a bunurilor, cu starea lor, se trece în procesul-verbal de predare-primire, care devine anexă la contract (vezi ghidul despre procesul-verbal și garanție).

Locuința se predă cu toate accesoriile ei, în stare bună de folosință (art. 1.787).

3. Durata

• Durată determinată, de exemplu un an sau doi, cu data de început și de sfârșit. Locațiunea nu poate depăși 49 de ani; un termen mai lung se reduce de drept la 49 de ani (art. 1.783).
• Durată nedeterminată, care se încheie prin denunțare cu preaviz (vezi mai jos).

Dacă nu scrieți nimic despre durată și nici nu ați vrut un contract pe durată nedeterminată, legea consideră contractul încheiat, în lipsa uzanțelor, pe un an pentru o locuință nemobilată și pe unitatea de timp pentru care s-a calculat chiria, de exemplu o lună, pentru o cameră sau un apartament mobilat (art. 1.785).

Prelungirea. Dacă, după expirarea termenului, chiriașul rămâne în locuință și își respectă obligațiile, iar tu nu te opui, se consideră încheiat un nou contract, în aceleași condiții, dar pe durată nedeterminată (art. 1.810). Dacă vrei altceva, scrie în contract cum se prelungește: prin act adițional sau automat, pe încă un an.

4. Chiria și plata ei

Scrie suma chiriei, moneda, ziua din lună până la care se plătește și modul de plată: în numerar, cu chitanță, sau prin transfer, în contul indicat. Plata prin bancă îți lasă o dovadă clară.

Dacă contractul nu spune când se plătește și nu există uzanțe, chiria se plătește, pentru un contract de cel puțin un an, în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru (art. 1.797). Puțini proprietari vor asta, deci trece explicit termenul lunar.

Chiria în euro. E permisă, dar scrie la ce curs se face plata în lei, dacă plata se face în lei. Pentru impozit, chiria în valută se transformă în lei cu cursul mediu anual al BNR (Codul fiscal, art. 84 alin. (3^1)).

Modificarea chiriei. Dacă vrei să poți actualiza chiria, de exemplu anual, cu inflația, scrie regula în contract. Fiecare modificare se face prin act adițional, care se înregistrează la ANAF tot în 30 de zile (Codul fiscal, art. 83 alin. (5)).

Penalitățile de întârziere. Le poți prevedea în contract, ca procent pe zi de întârziere. Stabilește o valoare rezonabilă.

5. Garanția

Codul civil, în capitolul despre locațiune, nu fixează o sumă sau un termen pentru garanția în bani, așa că totul ține de contract. Clauza bună spune:

• suma garanției și data la care se plătește;
• pentru ce se poate reține: chiria neplătită, utilitățile neplătite, pagubele care depășesc uzura normală;
• cum se constată pagubele: prin procesul-verbal de restituire, comparat cu cel de predare;
• termenul în care restitui restul, de exemplu 30 de zile de la predarea cheilor, după sosirea ultimelor facturi;
• că garanția nu ține loc de chirie pentru ultima lună, dacă așa vreți.

La restituire, chiriașul răspunde pentru stricăciunile din timpul folosinței, dar nu pentru uzura cauzată de vechime (art. 1.821 și 1.822). Detalii în ghidul despre procesul-verbal și garanție.

6. Utilitățile și întreținerea

Scrie clar ce plătește chiriașul: curentul, gazul, apa, internetul, întreținerea la asociația de proprietari, salubritatea. Și cum le plătește: direct la furnizor sau la tine, pe baza facturilor. Chiriașii contribuie la cheltuielile pentru părțile comune ale clădirii (iluminat, încălzire, curățenie) și la celelalte cheltuieli pe care legea le pune în sarcina lor (art. 1.829 alin. (2)).

Dacă chiriașul plătește cheltuieli care, prin lege, sunt ale proprietarului, valoarea lor se adaugă la venitul tău din chirie, pentru impozit (Codul fiscal, art. 84 alin. (1)). E încă un motiv să le scrii clar în contract.

Trece în contract indexurile contoarelor de la intrare sau trimite la procesul-verbal de predare. Cum împarți facturile la mutare găsești în ghidul despre utilități.