Declarația unică pentru chirii: termen, impozit și CASS
Verificat la 23.10.2026
Cuprins
Dacă închiriezi o locuință din patrimoniul personal unei persoane fizice, venitul din chirie se declară o dată pe an, în Declarația unică (formularul 212). Tot acolo calculezi impozitul și, dacă treci de un anumit prag, contribuția la sănătate (CASS). Ghidul de mai jos explică pe rând cine depune declarația, până când, cum ajungi de la chiria din contract la impozit și cum verifici dacă datorezi CASS.
Cifrele de aici sunt luate din Codul fiscal (Legea 227/2015, în forma consolidată de pe legislatie.just.ro) și din materialele publicate de ANAF în 2026. Fiecare regulă are trimiterea la articol, iar legăturile spre surse sunt la finalul paginii. Regulile fiscale se schimbă des, așa că, înainte să depui, verifică valorile în vigoare pe anaf.ro.
Ghidul se referă la închirierea obișnuită, pe termen lung. Închirierea în regim turistic a camerelor din locuința proprietate personală are reguli separate (Codul fiscal, art. 83 alin. (2)–(4) și art. 85) și nu e tratată aici.
Cine depune Declarația unică
Veniturile din închirierea bunurilor din patrimoniul personal se numesc, în Codul fiscal, „venituri din cedarea folosinței bunurilor” (art. 83). Pentru ele, Declarația unică se depune pentru fiecare an fiscal (art. 122 alin. (1) lit. c)).
Contează cine plătește chiria:
- Chiriașul este o persoană fizică. Tu calculezi impozitul, îl declari în Declarația unică și îl plătești. Acesta e cazul tratat în ghid.
- Chiriașul este o firmă sau altă entitate care ține contabilitate. Firma calculează impozitul la fiecare plată, îl reține din chirie și îl plătește la buget. Impozitul reținut este final (art. 84^1 alin. (4)–(6)), iar pentru aceste venituri nu depui Declarația unică, după cum precizează ANAF în materialul din aprilie 2026 al DGRFP Timișoara.
Dacă ai mai mulți chiriași, unii persoane fizice și alții firme, declari doar chiriile din contractele cu persoanele fizice.
Termenul: 25 mai al anului următor
Declarația unică se depune până la 25 mai inclusiv al anului următor celui în care ai obținut venitul (Codul fiscal, art. 122 alin. (3)). Pentru chiriile din 2026, termenul este 25 mai 2027. Până la aceeași dată se plătesc și impozitul, și CASS-ul, dacă îl datorezi (materialul ANAF Timișoara, aprilie 2026).
Declarația se depune online, din Spațiul Privat Virtual (SPV) de pe anaf.ro, sau la ghișeul administrației fiscale. ANAF pune la dispoziție și declarația precompletată cu datele pe care le are deja, prin aplicația de precompletare din SPV (Ordinul ANAF nr. 2719/2025, prezentat în materialul DGRFP Cluj). Datele precompletate le verifici tu; răspunderea pentru ce declari rămâne a ta.
Bonificația pentru plata la timp. Codul fiscal permite o bonificație de până la 10% din impozit, al cărei nivel și ale cărei condiții se stabilesc în fiecare an (art. 121). Pentru veniturile din 2025, bonificația a fost de 3%, cu condiția depunerii declarației și a plății integrale până la 15 aprilie 2026 (OUG nr. 8/2026, art. 8, reprodusă în forma consolidată a Codului fiscal). Pentru veniturile din 2026, verifică valoarea în vigoare pe anaf.ro: la data verificării acestui ghid, ea nu era stabilită.
Cum calculezi impozitul
Calculul are trei pași: venitul brut, venitul net și impozitul.
1. Venitul brut
Venitul brut este chiria prevăzută în contract pentru anul respectiv, indiferent de momentul în care o încasezi (art. 84 alin. (1) și (2)). Dacă un chiriaș a întârziat plata lunii decembrie și ți-a dat-o în ianuarie, chiria lui decembrie intră tot în venitul anului în care era datorată prin contract.
La venitul brut se adaugă cheltuielile care, potrivit legii, sunt în sarcina proprietarului, dacă le plătește chiriașul (art. 84 alin. (1)). Ce intră aici depinde de lege și de contract; dacă ai dubii, întreabă la ANAF.
Chiria în euro. Dacă chiria e stabilită în euro sau în altă valută, venitul brut anual se calculează cu cursul de schimb mediu anual comunicat de Banca Națională a României pentru anul în care ai obținut venitul (art. 84 alin. (3^1)).
2. Venitul net: minus 20%
Din venitul brut scazi o cotă forfetară de cheltuieli de 20% (art. 84 alin. (3), în forma aplicabilă veniturilor din 2026). Nu ai nevoie de facturi sau de chitanțe pentru această deducere: se aplică automat, oricât ai cheltuit în realitate. Pentru veniturile din chirii nu ții nici registru de evidență fiscală, nici contabilitate (art. 84 alin. (10)).
3. Impozitul: 10% din venitul net
Impozitul este 10% din venitul net (art. 64 alin. (1) lit. c) și art. 123 alin. (2)). Pentru că se aplică după deducerea de 20%, impozitul ajunge la 8% din chiria brută.
Exemplu de calcul
Să zicem că închiriezi un apartament cu 2.000 de lei pe lună, tot anul 2026:
| Pas | Calcul | Suma |
|---|---|---|
| Venit brut | 2.000 × 12 luni | 24.000 de lei |
| Deducere forfetară | 20% din 24.000 | 4.800 de lei |
| Venit net | 24.000 − 4.800 | 19.200 de lei |
| Impozit | 10% din 19.200 | 1.920 de lei |
Cu cifrele tale, poți face același calcul în calculatorul de impozit pe chirie, care adaugă și CASS-ul.
Dacă locuința e a mai multor persoane, venitul net se împarte între proprietari după cotele-părți din actul de proprietate sau, dacă nu se cunosc, în mod egal (art. 124). Fiecare proprietar își declară partea lui.
CASS: când datorezi contribuția la sănătate
Veniturile din chirii nu sunt printre cele pentru care se datorează contribuția la pensie, CAS (art. 137 alin. (1)), dar poți datora contribuția la sănătate (CASS). Regula are trei praguri, exprimate în salarii minime brute pe țară (art. 170 alin. (2) și (3)):
- sub 6 salarii minime: nu datorezi CASS pentru aceste venituri;
- între 6 salarii minime inclusiv și 12: baza de calcul este de 6 salarii minime;
- între 12 salarii minime inclusiv și 24: baza este de 12 salarii minime;
- cel puțin 24 de salarii minime: baza este de 24 de salarii minime.
CASS-ul este 10% din baza de calcul (art. 156 și art. 174^1 alin. (1)).
Ce se adună pentru prag. La prag nu se uită doar la chirie. Se adună venitul net din chirii (după deducerea de 20%) cu celelalte venituri de același fel: dobânzi și dividende, venituri din drepturi de autor, din activități agricole sau din alte surse (art. 170 alin. (4)). Salariul și pensia nu intră în această sumă.
Ce salariu minim se folosește. Contează salariul minim în vigoare la 1 ianuarie al anului în care ai obținut venitul, chiar dacă în cursul anului salariul minim s-a schimbat (art. 135^1 alin. (3)). La 1 ianuarie 2026 era în vigoare salariul minim de 4.050 de lei, stabilit prin HG nr. 1506/2024; majorarea la 4.325 de lei se aplică abia de la 1 iulie 2026 (HG nr. 146/2026). ANAF folosește tot 4.050 de lei pentru calculul din 2026 (materialul DGRFP Timișoara, aprilie 2026).
Pentru veniturile din 2026, pragurile și contribuția arată astfel:
| Venitul net cumulat | Baza de calcul | CASS (10%) |
|---|---|---|
| sub 24.300 de lei | – | 0 |
| de la 24.300 de lei, sub 48.600 de lei | 24.300 de lei | 2.430 de lei |
| de la 48.600 de lei, sub 97.200 de lei | 48.600 de lei | 4.860 de lei |
| 97.200 de lei sau mai mult | 97.200 de lei | 9.720 de lei |
Pentru veniturile din 2027, pragurile se schimbă după salariul minim în vigoare la 1 ianuarie 2027: verifică valoarea în vigoare pe anaf.ro.
Exemplu cu CASS
Chiria este de 3.000 de lei pe lună, tot anul 2026, și nu ai alte venituri de felul celor de mai sus:
- venitul brut: 36.000 de lei;
- venitul net: 36.000 − 20% = 28.800 de lei;
- impozitul: 10% din 28.800 = 2.880 de lei;
- venitul net de 28.800 de lei trece de pragul de 24.300 de lei, dar e sub 48.600 de lei, deci baza CASS este 24.300 de lei, iar CASS-ul este 2.430 de lei.
Observă că CASS-ul nu crește treptat cu venitul. Cu un leu peste prag, datorezi toată contribuția corespunzătoare treptei.
Asigurarea în cursul anului
Dacă vrei să ai asigurare de sănătate încă din anul în care obții venitul, poți opta să plătești CASS-ul la nivelul a 6 salarii minime, depunând Declarația unică, capitolul II, în cursul anului (art. 180). La declarația din anul următor, suma plătită astfel se ia în calcul la stabilirea contribuției finale, după cum explică ANAF în materialul DGRFP Timișoara.
Unele categorii de persoane sunt exceptate de la plata CASS (art. 154): verifică pe anaf.ro dacă te afli în una dintre ele.
Pașii, pe scurt
- Înregistrează contractul la ANAF cu formularul C168, în cel mult 30 de zile de la semnare (vezi ghidul despre C168).
- Ține evidența chiriei din contract pe fiecare an și a modificărilor ei (acte adiționale, încetarea contractului).
- După încheierea anului, adună chiria datorată prin contract, scade 20% și calculează impozitul de 10%.
- Adună venitul net din chirii cu celelalte venituri care intră la pragul CASS și vezi în ce treaptă te afli.
- Depune Declarația unică până la 25 mai și plătește impozitul și CASS-ul până la aceeași dată.
Greșeli frecvente
- Declarația doar pentru chiria încasată. Baza legală este chiria din contract, nu ce ai primit în cont. Dacă un chiriaș nu a plătit, discută situația cu ANAF înainte să declari mai puțin.
- Pragul CASS calculat pe venitul brut. Pragul se verifică pe venitul net, după deducerea de 20%.
- Uitarea celorlalte venituri. Dobânzile, dividendele sau drepturile de autor se adună la chirie pentru pragul CASS.
- Chiria de la o firmă trecută în declarație. Când chiriașul e o firmă, impozitul e reținut la sursă și e final; nu îl mai declari tu.
- Contractul neînregistrat. Înregistrarea cu C168 e o obligație separată de declarație; nu o înlocuiește.
Cum te ajută aplicația
În Locaris, chiria fiecărei luni vine din contract și din istoricul modificărilor ei, iar plățile se trec pe fișa chiriașului. Pe pagina Acasă, lista „De făcut” îți amintește de Declarația unică pentru fiecare an cu chirie din contract, cu termenul de 25 mai al anului următor. În Rapoarte vezi, pe fiecare an și pe fiecare contract, chiria din contract, deducerea forfetară de 20% (procentul din Setări), venitul net și un impozit estimat cu cota din Setări; chiria încasată în an apare doar informativ. Raportul e informativ, iar CASS-ul îl verifici separat. Declarația o depui tu, din contul tău de la ANAF. Vezi cum arată, pe pagina ANAF din aplicație.
Surse
- Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), forma consolidată legislatie.just.ro
- ANAF, DGRFP Timișoara: veniturile din chirii (aprilie 2026) static.anaf.ro
- ANAF, DGRFP București: Declarația unică pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor static.anaf.ro
- ANAF, DGRFP Cluj: veniturile din cedarea folosinței bunurilor (martie 2026) static.anaf.ro
- HG nr. 1506/2024 pentru stabilirea salariului de bază minim brut pe țară legislatie.just.ro
- HG nr. 146/2026 pentru stabilirea salariului de bază minim brut pe țară legislatie.just.ro
Ghidul e informativ și nu ține loc de consultanță fiscală sau juridică. Regulile se pot schimba după data verificării.